Jak Flevoland stał się Gooi na rynku gruntów

Cena gruntu we Flevoland jest o wiele wyższa od pozostałych średnich w Holandii. Notowana jest na drugi kwartał tego roku Hipoteka średnio 161.900 160.600 euro na hektar. W pierwszym kwartale było to 190.000 200.000 euro. Istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że za tę cenę nie można kupić zbyt wiele ziemi w prowincji, co pokazuje wycieczka zainteresowanych. Wspomina się o cenach rzędu XNUMX XNUMX lub nawet XNUMX XNUMX euro za hektar. Czy dane z rejestru gruntów są prawidłowe i dlaczego wzrost jest tak ogromny? 

Księga wieczysta: Paul Peter Kuiper
„Rzeczywiście występuje opóźnienie w cenach gruntów podanych w rejestrze gruntów” – zgadza się Paul Peter Kuiper. Jest specjalistą ds. nieruchomości i gruntów dla obszarów wiejskich w Księdze Gruntów. „W przypadku cen gruntów pracujemy ze średnią kroczącą z jednego roku. To nie jest tak, jak w przypadku domów, gdzie odbywa się wiele transakcji. Mobilność gruntów jest stosunkowo niska, co oznacza, że ​​liczba transakcji również jest niska”.

Oprócz niewielkiej liczby transakcji istnieją dodatkowe problemy: „Utrudnia nam to fakt, że nie każda transakcja we Flevoland się kwalifikuje” – kontynuuje Kuiper. Grunt jest często sprzedawany jednocześnie z nieruchomością i budynkami. Dlatego zawsze sprawdzamy umowy sprzedaży, aby sprawdzić, czy cena zakupu jest podana za działkę. Nie zawsze tak jest, dlatego takiej transakcji nie można uwzględnić w zestawieniu.”

Agent nieruchomości: Johan van der Slikke
Johan van der Slikke z Makelaardij Schokland również zdaje sobie sprawę, że w akcie sprzedaży czasami wszystko jest wrzucone do jednego worka. „Nie płaci się podatku od przeniesienia własności gruntów rolnych, jeśli pozostają one w użytkowaniu przez dziesięć lat” – wyjaśnia. „Łącząc wszystko razem w akcie sprzedaży, możesz przenieść część nadwyżki wartości nieruchomości i budynków na grunt. Oznacza to, że płacisz niższy podatek. W akcie zwykle jest mowa o „gołej” cenie gruntu. Okres pomiędzy sfinalizowanie zakupu i faktyczne wykonanie aktu notarialnego jest zróżnicowane. Może to zająć kilka miesięcy, ale także rok. Tradycyjnie powszechnie przyjmuje się 1 maja i 1 listopada jako daty przeniesienia. Ma to związek z sezonami wegetacyjnymi .ale także księgowość. Dlatego przy wycenie zawsze pracujemy z datą referencyjną.”

Czy rynek gruntów we Flevoland jest tak napięty, że kilka miesięcy może coś zmienić? Van der Slikke widzi, że ceny w tym roku szybko rosną, ale jest to również niedawna zmiana. „Ziemia to nasz największy deficytowy zasób, jaki posiadamy. Co więcej, wzrasta wydobycie. Ziemię kupują głównie duzi przedsiębiorcy rolni, chociaż gminy aktywnie angażują się także w rozwój miast i wsi. Inwestorzy wykazują niewielkie zainteresowanie gruntami przy obecnych stopach procentowych. Zwykle dają wydzierżawiliśmy ziemię. Przy takich stopach procentowych szybko staje się to nieciekawe.

Najwyższa cena w południowym Flevoland
Van der Slikke podkreśla, że ​​cena hektara gruntów rolnych rośnie w miarę przesuwania się na południe prowincji. Coś co potwierdzają koledzy. Van der Slikke: „Każda grobla, przez którą przechodzisz, powoduje wzrost ceny, co oznacza, że ​​najwięcej ludzi płaci w południowym Flevoland. Różnice są ogromne. Ostatnio zrobiliśmy interesy za 170.000 125.000 euro, ale także za 160.000 XNUMX euro. W tej chwili średni poziom wynosi około XNUMX XNUMX euro. Znane są transakcje wyjątkowe, ale nie zapominajcie, że czasami obejmują one na przykład wiatrak. Według agenta nieruchomości nie ma się co dziwić, że grunty na Noordoostpolder są tańsze o kilkadziesiąt tysięcy euro. „Podział jest trochę mniejszy, ale ważniejsza jest jakość gleby. W niektórych miejscach jest zbyt jasno, aby uprawiać określone rośliny. To sprawia, że ​​jest mniej popularna”.

Doradca finansowy: Peter Pals
Co go do tego skłania? Ludzie często wzdychają, gdy rolnik kupuje ziemię za duże pieniądze. Czy rzeczywiście jest ona zarezerwowana dla wykupionych rolników posiadających turbiny wiatrowe, czy może kryje się za tym coś więcej? Czasy, w których tak zwani „rolnicy ze Schiphol” płacili najwyższe kwoty we Flevoland, minęły, mówią znawcy. Peter Pals, doradca finansowy i współwłaściciel Farmers Funding & Advies opisuje to następująco: „Mamy dwa rodzaje ludzi, którzy kupują ziemię. Z jednej strony są przedsiębiorcy, którzy mają bardzo dobrą wypłacalność w ramach swojej firmy i którzy posiadam dużo ziemi. 100 hektarów i dwa miliony euro długu to wspólna własność we Flevoland. To daje mocną pozycję wyjściową. Całkowity model przychodów takiej firmy jest po prostu dobry. Z drugiej strony są przedsiębiorcy z oddziałami pobocznymi . Wiatraki, inna firma lub biofermentator. Albo po prostu bogata kobieta, oczywiście. Tu też model przychodów jest dobry. Rozumieją przedsiębiorczość. Pals przyznaje, że z pewnością jest w tym sporo szczęścia.

„Dobry przedsiębiorca może sfinansować do 50.000 100 euro na hektar. Moja zasada jest taka, że ​​aby kupić jeszcze jeden, trzeba posiadać od trzech do czterech hektarów. Mając 20 hektarów, można zatem powiększyć firmę o 30–2022 hektarów. Nawet nie blisko. pokazuje, że Uprawa roli ma się obecnie dobrze. W sezonie 2023-25 na pewno zarobiono sporo pieniędzy i najbliższe perspektywy również są dobre.” Pals widzi, że inwestują głównie sami rolnicy. „Wielcy właściciele ziemscy tak nie robią. Mają czas i pieniądze, więc cierpliwie czekają. Zawsze są problematyczne przypadki, gdy rolnik musi sprzedać swoją ziemię. Właśnie wtedy dochodzi do strajku. We Flevoland na wybrzeżu jest jeszcze więcej korsarzy. Pomyśl o planowanym centrum danych lub koszarach wojskowych. To wywiera presję na rynek. Klimat też odgrywa większą rolę. Przez ostatnie XNUMX lat nie miało większego znaczenia, gdzie się znajdujesz ze swoją firmą, ale teraz odgrywa to dużą rolę ponownie odegrać tę rolę. Czy można nawadniać, ile wody spada i jaka jest gleba? We Flevoland jest to w dobrym stanie.

Cena ziemi znów się podwoiła
Pals nie musi długo zastanawiać się nad pytaniem, czy cena gruntu wynosząca dwie tony może się podwoić. „Coraz więcej organizacji rości sobie prawa do ziemi, tak jak ma to miejsce w Flevoland. Jest to jeden z ostatnich obszarów w Holandii, gdzie nadal można naprawdę uprawiać ziemię. Teraz znów staje się to oczywiste. Centralna Agencja Nieruchomości Rządu jest właścicielem dużo ziemi na prowincji, ale oni są zainteresowani tylko wynajęciem jej za jak najwyższą cenę. Nie można po prostu pozyskać obecnych najemców od ich firmy. Najemca jest tu lepiej chroniony niż kupujący. Van der Slikke widzi również, że najemcy pozostają na swoim gospodarstwie. „Kiedy zniesiono wiek emerytalny i rekompensaty dla najemców, motywacja do zaprzestania pracy zniknęła. Pomimo starzenia się populacji w sektorze widać, że dzierżawcy pozostają na miejscu. Gdyby zniesiono zwolnienie dla rolnictwa, prawdopodobnie doszłoby do szczytu podaży. To dotyczy również programu przejęć przedsiębiorstw (BOR) i zwolnienia rolniczego, chociaż wiele spółek rolniczych ma obecnie formę prawną BV. To drugie nie ma zastosowania.

Pośrednik zakupu gruntów: Bart Keizers
Faktowi, że ziemię kupują tylko duzi rolnicy, zaprzecza mediator Bart Keizers z 123Koopgrond z Emmeloord. „Mniejszy gracz nie chce przegapić okazji, gdy ziemia jego sąsiada zostaje wystawiona na sprzedaż. Wolałby dopłacić 10.000 XNUMX euro, podczas gdy duży przedsiębiorca jest bardziej skłonny poczekać na ciekawszą okazję. Jednocześnie czeka, aż sprzedaż ziemi opłaciła się w ostatnich latach. Wystarczy spojrzeć na podwyżki cen na rynku gruntów. Ale czy tak pozostanie, to oczywiście pytanie. Bo teraz główną rolę będą odgrywać podwyższone stopy procentowe. Korzyść W przypadku spółki posiadającej dużo ziemi koszty odsetek rozkładają się na większą liczbę hektarów. Bank patrzy na to, ale jednocześnie krytycznie ocenia zyski. Firmy organiczne mogą mieć przewagę, ponieważ banki wolą inwestować na „zielony". Rynek organiczny nieco się ochłodził, co oznacza, że ​​zauważa się mniejsze zainteresowanie przedsiębiorców. Na polderze dzieje się tak, że grupa przedsiębiorców dużo zainwestowała w energię wiatrową i dlatego jest silna finansowo .”

Gdyby Keisers musiał ocenić rynek gruntów we Flevoland, poziom cen wynosi obecnie 160.000 200.000 euro przy cenach powyżej XNUMX XNUMX euro za hektar. „Ta pierwsza kwota dotyczy nieco bardziej pola Noordoostpolder. Po najwyższe kwoty często przyjeżdża się do Flevolandu wschodniego lub południowego. Wspomniane wcześniej czynniki odgrywają tam większą rolę, mimo że zdolność plonowania gruntów w polu Noordoostpolder może być większa zwłaszcza po zachodniej stronie.”

Agent nieruchomości: Martien van Arendonk
Nie tylko dzierżawcy zajmują się rolnictwem tak długo, jak to możliwe, nawet posiadana ziemia nie zawsze trafia na rynek. Tak widzi agent nieruchomości Martien van Arendonk z Leyten Van der Linde. „Zwłaszcza w Noordoostpolder masz teraz na czele rolnika w trzecim lub czwartym pokoleniu. Stały się one zamożnymi rodzinami, które nie sprzedają firmy, ale ją wynajmują lub dzierżawią. Dzieje się tak również w Flevopolder, gdzie ziemia jest przekazywana rodzinie.”

„Różnice między częściami Flevolandu zawsze były widoczne” – mówi Van Arendonk. „Dziesięć lat temu płaciło się za mniej niż tonę w Noordoostpolder. Tak było już wtedy we wschodnim Flevoland. Gdybyście mnie wtedy zapytali, czy to się podwoi, prawdopodobnie długo bym wątpił. Ile lat? czy cena ziemi wyniesie trzy tony? Nie mam pojęcia. Jakość i rzadkość ostatecznie decydują o cenie. Niektórzy przedsiębiorcy mogą mieć ogromną nadwyżkę wartości, ale dla mnie to nie ma większego znaczenia. Banki też coraz częściej zwracają uwagę na rentowność firmę. Faktem jest, że w tej prowincji są znani fantastyczni przedsiębiorcy i oni się rozwijają. Od przeszłości rozwijali się organicznie, na przykład poprzez przeprowadzkę. To nie tylko wykupieni rolnicy, ale przede wszystkim bardzo dobrzy przedsiębiorcy. "

Trudno stworzyć obraz
Boerenbusiness sam wykonał test, aby ocenić rynek gruntów w Flevoland i poprosił o informacje o własności niedawno sprzedanych działek. Wykazało to, że rzeczywiście potrzeba sześciu miesięcy na wydanie aktu notarialnego, co oznacza, że ​​kwota nie jest jeszcze znana Rejestrowi Gruntów. Kwoty w wysokości 200.000 157.000 EUR lub więcej nie mogły zostać zweryfikowane w tym momencie. Informacje o cenach są znane dla wcześniej sprzedanych działek. Kwoty czasami sięgają dziesiątek milionów. Poprosiliśmy o akt własności dla jednej transakcji w Zeewolde. Akt notarialny określa kwotę zgodną z rynkiem w wysokości 2021 XNUMX EUR, która została zapłacona w XNUMX r. Jaka jest dokładna cena obecnie, ostatecznie ustala „rynek”, jak mówią brokerzy i eksperci. Prawdopodobieństwo, że zacznie się od dwóch zamiast jednego, wzrasta w Flevoland.