Aktualności Ziemia
Nowe flamandzkie prawo dotyczące leasingu wspiera młodych rolników
Podobnie jak w naszym kraju, również we Flandrii prawo najmu jest gorącym tematem. Prawie dziesięć lat pracowaliśmy nad aktualizacją 35-letniego prawa najmu. To nowe prawo koncentruje się na młodych rolnikach kosztem długoletnich dzierżawców. Nie może to liczyć na wsparcie wszystkich grup interesu we Flandrii.
Po Walonii, także Flandria ma teraz nowe prawo dotyczące najmu. Ich własnymi słowami musi to być przejrzyste, zrównoważone i nowoczesne. Konkretnie oznacza to, że młodzi rolnicy cieszą się preferencyjną pozycją, a prawa właścicieli gruntów są lepiej chronione przez prawo. Jednak nie wszyscy zwolennicy rolnictwa są zadowoleni. Organizacja młodych rolników (Groene Kring) jest usatysfakcjonowana efektem końcowym, ale nie jest, między innymi, General Farmers Syndicate ani Forum Rolników Ekologicznych. Boerenbond, największa grupa interesu, poparła nowe prawo.
Umowy ustne
Stare prawo, pochodzące z 1988 r., było bardzo przestarzałe. Na przykład ustawa ta zawierała przepis, zgodnie z którym umowy najmu nie muszą być sporządzane w formie pisemnej, ale umowa ustna jest również ważna z mocy prawa. Prowadziło to do niekomfortowych sytuacji. Nowe prawo najmu to zmienia. Podobnie jak w Holandii wszystkie strony zgodziły się, że reforma jest konieczna, ale jaki dokładnie jest to gorący temat.
Z 619.800 60 hektarów gruntów rolnych we Flandrii ponad 2014% jest wynajmowane krótko- lub długoterminowo. Nowe prawo ma zatem ogromny wpływ na branżę. Nic więc dziwnego, że rząd federalny reformuje to prawo od 2019 roku. Walonia zrobiła to już w XNUMX r. Celem prawa dzierżawy jest promowanie mobilności gruntów. Dlatego część kraju stara się złagodzić wymagania zarówno wobec najemcy, jak i wynajmującego. Młodzi rolnicy mogą łatwiej pozyskać grunty w dzierżawę, a dzierżawcy otrzymują krótszy okres wypowiedzenia.
Prawo pierwokupu
Oprócz obowiązkowej pisemnej umowy najmu, pojawi się cyfrowy licznik wskazujący, kto faktycznie eksploatuje grunt. Jeśli właściciel gruntu chce sprzedać swoją dzierżawioną ziemię, może to teraz zrobić po osiemnastu latach, a nie po 27 latach wcześniej. Prawo najemcy do pierwokupu (prawo pierwszego zakupu) pozostaje nienaruszone. Młody rolnik ma w tym prawie uprzywilejowaną pozycję w stosunku do rolnika na emeryturze. Jeżeli nadal będą aktywnie prowadzić działalność rolniczą, muszą mieć możliwość wyznaczenia następcy. Jeżeli nie jest to możliwe, umowa najmu może zostać rozwiązana.
Zgodnie z prawem flamandzkim dzierżawcy mają prawo do podnajmu gruntu. Taka sytuacja będzie nadal istnieć, jednak przeniesienie prawa pierwokupu na osobę trzecią nie jest już możliwe. Jeśli właściciel chce sprzedać swoją ziemię, musi to zrobić tzw. bezpiecznemu nabywcy. Jest wówczas zobowiązany do dzierżawy gruntu na minimum osiemnaście lat. Działki o powierzchni do 1,5 ha mają okres obowiązywania co najmniej dziewięciu lat. Wyjątkiem od tej reguły jest posadzenie na działce lasu. Wtedy termin wygasa.
Rozszerzenie oferty
To właśnie ten wyjątek w zakresie zalesiania dotyczy (m.in.) grup interesu. Nowe prawo nie przewiduje także zachęt podatkowych dla leasingodawców do dzierżawy gruntów. Niemniej jednak Boerenbond uważa, że nowe prawo usunie wiele starych problemów i zwiększy podaż gruntów dla przedsiębiorstw.
Wyraźnie widać napięcie na flamandzkim rynku gruntów. Średnia cena wynajmu wzrosła o prawie połowę w ciągu dziesięciu lat, do średnio 424 euro za hektar w przypadku gruntów ornych i 354 euro za hektar w przypadku użytków zielonych. Ceny czynszów u naszych południowych sąsiadów nie podlegają indeksacji rocznej, lecz współczynnikowi lokalnemu. Oznacza to, że komisja ds. cen dzierżawy w poszczególnych prowincjach i regionach corocznie określa standard dzierżawy w oparciu o możliwości finansowe rolników w tym regionie oraz ewolucję cen gruntów. Oznacza to, że na obszarach o uprawach wysokowydajnych czynsze mogą z roku na rok gwałtownie rosnąć. To jest właśnie wąskie gardło w dokumentacji dotyczącej najmu.
Nielsa van der Booma
© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.
