Holenderski rynek gruntów staje się coraz bardziej niestabilny. Podczas gdy średnia cena stale rośnie, różnice między regionami, a nawet między sąsiednimi nieruchomościami, pogłębiają się. Wartość gruntu jest bardziej niż kiedykolwiek wypadkową warunków glebowych, lokalizacji, sił rynkowych i perspektyw na przyszłość.
Najnowsza analiza przeprowadzona przez Land Registry i Wageningen Economic Research pokazuje, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat rozpiętość cen gruntów znacznie wzrosła. W niemal wszystkich prowincjach różnica w cenach między najtańszymi a najdroższymi działkami pogłębiła się.
Na szczególną uwagę zasługują Holandia Północna i Południowa. W Holandii Północnej ceny wahały się od około 67 500 euro do nawet 108 700 euro za hektar w latach 2022–2024. Każdy, kto chce mądrze inwestować, powinien zatem wziąć pod uwagę nie tylko cenę, ale także to, dlaczego hektar kosztuje tyle, ile kosztuje.
W Flevoland różnice cenowe znacznie wzrosły w ostatnich latach. W latach 2012–2014 ceny w tej prowincji były nadal bardzo stabilne, z różnicą zaledwie 9.500 euro. Od tego czasu ceny nie tylko gwałtownie wzrosły (z 99 000 do 180 000 euro za hektar), ale również różnice w obrębie regionu znacznie się pogłębiły, osiągając 30 505 euro w latach 2022–2024.
Trawa czy grunty orne robią różnicę
Częściowo ta zmienność wynika z użytkowania gruntów. Grunty orne dają średnio wyższe plony niż użytki zielone, po prostu dlatego, że rośliny uprawne dają wyższe plony z hektara. Na żyznych glebach gliniastych w Noordoostpolder lub na wyspach Zeeland cena za hektar jest zatem znacznie wyższa niż na glebach piaszczystych na wschodzie kraju.
Według badaczy średnie odchylenie w skali kraju wynosi około 28% w przypadku użytków zielonych i 30% w przypadku gruntów ornych – różnica ta w dużej mierze wynika z większych wahań powierzchni gruntów ornych.
Na cenę wpływają również takie czynniki jak drenaż, kształt działki, jej wielkość i dostępność. Duża, prostokątna działka z dobrym drenażem po prostu daje więcej niż rozdrobniona działka z podmokłymi narożnikami.
Co więcej, lokalizacja względem gospodarstwa ma duże znaczenie. Działka budowlana obok gospodarstwa jest warta więcej niż działka rolna położona dalej. A tam, gdzie brakuje gruntów pod rozbudowę – na przykład na obszarach z rozległymi uprawami szklarniowymi lub rezerwatami przyrody – konkurencja między rolnikami dodatkowo winduje ceny.
Oczekiwania i polityka odgrywają rolę
Ceny gruntów to nie tylko kwestia ich fizycznej jakości. Istotną rolę odgrywają również perspektywy na przyszłość. Grunty z potencjałem do ponownego wykorzystania, na przykład w ramach rozbudowy miast lub projektów energetycznych, szybko osiągają cenę spekulacyjną. Z kolei działania na rzecz ochrony przyrody lub azotu mogą wręcz obniżyć ich wartość.
W rezultacie w obrębie jednej prowincji – a nawet jednej wsi – mogą występować ogromne różnice cen. W niektórych regionach działki, których cena różni się o ponad 15 000 euro za hektar, znajdują się zaledwie kilka kilometrów od siebie. Na przykład, zarówno w Groningen, jak i w Holandii Północnej, istnieją obszary z najniższymi cenami gruntów, ale także regiony z najwyższymi. Z kolei w regionach takich jak Salland i Achterhoek różnice cen są stosunkowo niewielkie.
Co możesz z tym zrobić jako rolnik?
Dla rolników, którzy chcą kupić lub sprzedać ziemię, przesłanie jest jasne: nie patrzcie na średnie krajowe ani prowincjonalne. Dane krajowe wskazują na trendy, ale niewiele mówią o wartości waszej ziemi lub ziemi sąsiada. Dlatego ważne jest, aby zwracać uwagę na rodzaj gleby i drenaż. Dotyczy to zwłaszcza torfowisk lub wilgotniejszych gleb piaszczystych.
Lokalizacja i dostępność są również istotne; dostępność i bliskość budynków komercyjnych to istotne czynniki. Kupujący i sprzedający powinni również brać pod uwagę presję lokalnego rynku; w regionach, gdzie dostępnych jest niewiele gruntów, ceny mogą gwałtownie wzrosnąć. Wreszcie, zmiany w polityce są kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny; zmiana przeznaczenia gruntów, tworzenie rezerwatów przyrody lub działania związane z azotem mogą znacząco wpłynąć na sytuację cenową.