Od lat toczy się dyskusja na temat nowelizacji ustawy o najmie. Po tym, jak na początku lipca zaproponowano nową ustawę o najmie, w połowie grudnia rozpoczęły się konsultacje online. Nowa ustawa zmienia obowiązujące umowy najmu, a także wprowadza nową: zrównoważoną umowę najmu. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni wkrótce zyskać większą swobodę.
Ustawa o najmie to długotrwała sprawa, która angażuje już wiele zainteresowanych stron. Na początku lipca sekretarz stanu LVVN, Rummenie, opublikował w końcu „List decyzyjny w sprawie rewizji ustawy o najmie”. Konsultacje online, trwające od połowy grudnia, pozwalają wszystkim wyrazić swoją opinię na temat projektu ustawy. Konsultacje trwają do 9 lutego 2026 roku.
Umowy długoterminowe
Długoterminowa wizja jest wspólnym motywem nowego prawa najmu. Umowy muszą obowiązywać przez dłuższy okres, z korzyścią zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, a wymogi pozaprawne będą nagradzane poprzez stałe ramy. Tak mniej więcej wygląda streszczenie projektu ustawy.
Główne punkty nowego prawa najmu:
Obowiązująca ustawa o dzierżawie (od 2007 r.) uznaje dwie powszechnie stosowane formy dzierżawy, oprócz dzierżawy gruntów rolnych i dzierżawy gruntów rolnych: dzierżawę zwykłą i dzierżawę zliberalizowaną. Umowa dzierżawy zwykłej zawierana jest na okres 6 lub 12 lat. Okres ten ulega automatycznemu przedłużeniu. W przypadku nabycia gospodarstwa rolnego dzierżawcy, prawa dzierżawy przechodzą na następcę. Dzierżawa zliberalizowana trwa od 1 do 6 lat i oferuje większą elastyczność w zakresie regulacji i cen. Nowa ustawa wprowadza trzecią formę: zrównoważoną dzierżawę długoterminową.
Wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju
Nowa umowa dzierżawy ma minimalny okres obowiązywania 24 lat, a cena dzierżawy jest ustalana swobodnie. Umowa dzierżawy jest jednak weryfikowana przez Urząd Rejestracji Nieruchomości. Różnica w stosunku do zwykłej umowy dzierżawy polega na zakresie dodatkowych wymogów ustawowych. Rozważmy na przykład zakaz stosowania glifosatu, obowiązkową uprawę roślin spoczynkowych czy wymóg posiadania certyfikatu SKAL, żeby wymienić tylko kilka. W praktyce wynajmujący coraz częściej próbują narzucać takie wymogi, ale dzierżawcy szybko uznają je za przesadne. Wkrótce zostanie sporządzona tzw. „lista pozytywna”, która będzie zawierać wszystkie te opcje. Chodzi o to, że w przypadku wyboru jednej lub kilku opcji, zostanie zastosowana obniżka ceny dzierżawy. Zależy to od tego, czy dzierżawca poniesie stratę w plonach. Możliwe będzie również uwzględnienie dodatkowych wymogów w istniejących umowach.
Zliberalizowana dzierżawa zostanie przekształcona w dzierżawę krótkoterminową, której maksymalny okres zostanie podwojony do 12 lat. Umowa ta jest również zbywalna, ale dzierżawcy będą obciążani czynszem. Ten rodzaj dzierżawy może dotyczyć zarówno gruntów, jak i budynków, a jej minimalny okres wynosi jeden rok. Obecnie zliberalizowane dzierżawy są często przyznawane w drodze przetargu publicznego. Zostanie on zastąpiony bezpłatną wyceną z uwzględnieniem wyceny czynszu, z maksymalną ceną ustaloną przez rząd. Dokładna struktura tego systemu cenowego nie jest jeszcze jasna. „Wiemy, że będzie to system progresywny” – powiedziała Annelou Olde Beverborg, specjalistka ds. dzierżawy z Countus, podczas sesji poświęconej dzierżawie na Kongresie Agro Countus. „Im dłuższy okres dzierżawy, tym wyższy czynsz. Wynajmujący otrzyma zatem najniższą cenę za najem krótkoterminowy. To zachęca do zawierania umów długoterminowych”.
Indeksacja standardowej ceny najmu
W standardowych umowach najmu stosuje się obecnie regionalne standardy cenowe. „Standardy te są weryfikowane co pięć lat na podstawie danych finansowych pochodzących od firm audytorskich” – wyjaśnia Olde Beverborg. „Dzięki nowej umowie najmu standardowego weryfikacja ceny najmu nie będzie już wymagana. Wynajmujący i najemca będą wspólnie ustalać cenę najmu, z uwzględnieniem indeksacji. Dokładna struktura tej indeksacji nie jest jeszcze znana”. Należy jednak zauważyć, że systemy indeksacji i weryfikacji dla umów najmu krótkoterminowego to dwa odrębne systemy, opracowane niezależnie. Obecne standardy najmu nie uwzględniają rodzaju gleby i zawsze są opóźnione o rok. Nowy system powinien lepiej odzwierciedlać rzeczywistą praktykę.
Od dawna pielęgnowanym marzeniem właścicieli nieruchomości jest uzyskanie większej swobody. Zostanie to uwzględnione w nadchodzącym prawie, które nie będzie automatycznie przedłużać umowy najmu po przejęciu firmy lub osiągnięciu wieku emerytalnego. Olde Beverborg: „Następnie przeprowadzony zostanie test rentowności działalności. Najemca musi przedstawić biznesplan, wykazać aktywne inwestowanie w swoją działalność i wyjaśnić rolę potencjalnej dodatkowej linii biznesowej. Nie ma wymogu minimalnej wielkości firmy. Ten test również ma zastosowanie w przypadku zamknięcia części firmy”. Środki te mają na celu ograniczenie „niezadeklarowanego najmu”, w którym najemca nadal dzierżawi grunt, ale podnajmuje go prywatnie.
Przeszkody fiskalne
Istotną przeszkodą podatkową pozostaje dzierżawa w połączeniu ze zwolnieniem rolniczym i programem przejęcia działalności gospodarczej (BOR). W przypadku długoterminowej dzierżawy bez płodozmianu zwolnienie rolnicze wygasa. W momencie sprzedaży lub przeniesienia własności gruntu, wzrost wartości dzierżawionej ziemi jest opodatkowany. Od 2024 r. BOR nie ma już zastosowania do umów najmu i dzierżawy, z wyjątkiem dzierżawy upraw (1 lub 2 lata, w których wymagany jest płodozmian). W praktyce regularnie powoduje to problemy. Może to mieć negatywny wpływ na te opcje podatkowe w przyszłości. Praktyczny przykład: Właściciel firmy chce zwolnić tempo i wydzierżawić część swojej ziemi młodemu rolnikowi w regionie. Oprócz ziemniaków i cebuli uprawia również rośliny spoczynkowe. Wydzierżawiający wkrótce będzie musiał rozliczyć się z urzędem skarbowym za tę ziemię.
Olde Beverborg ostrzega wynajmujących o możliwości zgłoszenia roszczenia z tytułu dzierżawy. „W praktyce obserwujemy to regularnie”. Dzieje się tak na przykład, gdy wynajmujący chce sprzedać grunt, a dzierżawca chce prawa pierwokupu. Nie zawsze jest to odpowiednio udokumentowane w umowie dzierżawy. Nawet jeśli deklaracja użytkowania gruntu ma datę ważności, dzierżawca nadal może zgłosić roszczenie do gruntu.
Wolność i długoterminowość
Krótko mówiąc, proponowana nowa ustawa o najmie częściowo uwzględnia potrzeby zarówno najemców, jak i wynajmujących. Zachęca ona do zawierania długoterminowych umów najmu, co jest praktyką promowaną przez Holenderskie Stowarzyszenie Badań Sądowych i Społecznych (NAJK). Z drugiej strony, daje wynajmującym większą swobodę, na przykład w ustalaniu ceny i decydowaniu o osiągnięciu wieku emerytalnego. Ostateczna wersja ustawy spodziewana jest w trzecim kwartale 2026 roku. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, nowa ustawa wejdzie w życie w 2028 roku.