Wywiad Paweł Kindt
Co dokładnie jest nie tak z polityką najmu?
Federacja Prywatnej Własności Gruntów (FPG) poinformowała minister Carolę Schouten (rolnictwo, przyroda i jakość żywności), że istnieje niezadowolenie z obniżonych standardów dzierżawy. Ich zdaniem standardy te w połączeniu z presją fiskalną prowadzą do bankructwa dotychczasowej polityki leasingowej. Czas na wyjaśnienia od Paula Kindta, członka zarządu FPG.
Kindt uważa, że konieczna jest zmiana polityki. Punktem wyjścia tej polityki powinno być umożliwienie wynajmującym i najemcom zawierania własnych umów w taki sposób, aby obie strony były usatysfakcjonowane.
FPG jasno wyraziło swoje niezadowolenie z nowych standardów najmu, dlaczego?
"Naszą krytykę należy umieścić w ogólnym niezadowoleniu wynajmujących. Ze względu na szereg restrykcyjnych warunków prawnych, regularne umowy najmu od lat znajdują się pod presją. Prawo kontynuacji (zwane także prawem przedłużenia), prawo pierwokupu, prawo substytucji oraz test ceny najmu powodują, że leasingodawcy uważają obecną formę zwykłego najmu za nieatrakcyjną. Wynajmującym brakuje również swobody przemieszczania się, aby móc ustalać warunki dotyczące różnorodności biologicznej i żyzności gleby”.
„Bezpośrednią przyczyną niezadowolenia jest Gwałtowny spadek standardów leasingu (drugi rok z rzędu) i połączenie ze wzrostem obciążeń podatkowych. Te obniżone standardy dotyczące najmu wyraźnie pokazują, że (również ze względów finansowych) obecny system najmu jest całkowicie przestarzały. Podobnie jak w roku ubiegłym, również w tym roku spadki są duże (aż do minus 44%). W przypadku regularnych umów najmu coraz częściej znika z pola widzenia rozsądny zwrot dla leasingodawcy. Mamy to na uwadze obliczenia zostały przeprowadzone i boleśnie dają do zrozumienia, że obecnie mamy do czynienia z ujemnym zwrotem.”
Rolnicy są na ogół zadowoleni z niskiego czynszu, a w niektórych przypadkach obniżka była pilnie potrzebna. Co o tym myśli FPG?
„Najemca i wynajmujący desperacko potrzebują siebie nawzajem, ale teraz widzimy, że rozsądny zwrot dla wynajmującego znika z pola widzenia. To nie jest sytuacja zrównoważona, nawet dla najemcy. Nie bez powodu podkreślił minister Schouten że leasingodawca (zawierając umowę najmu długoterminowego) będzie chciał osiągnąć odpowiedni zwrot.”
Jednym z problemów są wysokie obciążenia podatkowe. Podatek od zysków kapitałowych wzrośnie do ponad 5%, co to dokładnie oznacza?
„Od 2017 roku fiskus opiera podatek od zysków kapitałowych na fikcyjnym zeznaniu. Od roku podatkowego 2017 fiskus zakłada zwrot w wysokości 5,39% dla wszystkich aktywów. Stały zwrot nie jest powiązany z rzeczywistym zyskiem, który można osiągnąć za pomocą prawnie ustalonych standardów najmu. Jest to sytuacja nie do utrzymania. To słusznie doprowadziło do pytań parlamentarnych.”
Kolejnym problemem jest podwyższenie wyceny gruntów dzierżawionych, które nie są dzierżawione na czas określony, z 50% do 60% standardowej wartości gruntów niedzierżawionych. Co o tym myśli FPG?
„Wartość gruntu dzierżawionego jest niższa od gruntu wolnego. Przy zawarciu dzierżawy zwykłej następuje amortyzacja. Organy podatkowe przełożyły to na tzw. wartość standardową. Organy podatkowe chcą to skorygować z 50% do 60% darmowej wartości. Udało nam się to odwrócić w zeszłym roku, ale oczekuje się, że organy podatkowe zaproponują to ponownie. Zdecydowanie się z tym nie zgadzamy i wskazujemy na podstawowe liczby, które nie uzasadniają takiej propozycji. "
Podatek od zysków kapitałowych, wartość standardowa i niższe standardy czynszu mogą prowadzić do ujemnej stopy zwrotu. Jak ujemny jest ten zwrot dla leasingodawcy?
„Naszym zdaniem żaden dzierżawca nie powinien zaakceptować ujemnej stopy zwrotu. Obliczyliśmy, że strata (przy obecnych standardach dzierżawy) na południowym obszarze hodowli zwierząt gospodarskich może wynieść minimum 5 euro na hektar w drugim nawiasie pola 3, do strata w wysokości 101 euro na hektar w trzecim przedziale.”
Po wakacyjnej przerwie Schouten chciałby poinformować Izbę o zmianie systemu najmu. Co chcesz uwzględnić w tym nowym systemie najmu?
„Dla nas idealna forma najmu, taka, w której najemca i wynajmujący zawierają własne umowy, to taka, w której obie strony są zadowolone. Nowe formy najmu proponowane przez Spelderholt z pewnością się do tego nadają i cieszą się aprobatą różnych stron Liczymy także na wsparcie ze strony NAJK oraz Stowarzyszenia Lokatorów Gruntów i Użytkowników Gruntów Własnych (BLHB).”
W ramach nowego systemu zwykły najem zniknie. Jesteś o tym przekonany, ponieważ w tej formie traci się wpływ na ziemię. Tradycyjnie możliwy był także leasing długoterminowy, dlaczego teraz musi się to zmienić?
„Leasingodawcy również potrzebują umów długoterminowych. Aby utrzymać długoterminowe umowy najmu, uważamy, że nadszedł czas, aby propozycje Spelderholt (dotyczące alternatywnych form najmu długoterminowego) zostały przełożone na ustawodawstwo. Obejmuje to między innymi nowy kształt, dzierżawa kariery. Jest to alternatywa dla obecnego, regularnego najmu, który jest już nieaktualny i na który zawiera się niewiele lub nie zawiera się żadnych regularnych umów najmu.”
„W przeciwieństwie do malejącej powierzchni najmu zwykłego, rośnie powierzchnia najmu zliberalizowanego i najmu długoterminowego. Wynajmującym zależy na zawieraniu umów na długi okres. Odpowiada to także potrzebom najemcy, który chce pewność co do swoich praw do użytkowania gruntu. Wtedy będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą i inwestować w przyszłość firmy. W długoterminowej relacji najmu istnieją wspólne interesy i wspólna przyszłość.”
„Spadek liczby umów długoterminowych wyraźnie kontrastuje z oczekiwanymi rosnącymi potrzebami finansowymi sektora rolnego. Ponadto spadek ten przeciwdziała pożądanemu wzmocnieniu rolnictwa lądowego i możliwościom zdrowego transferu przedsiębiorstw. Dlatego konieczna jest zmiana polityki niezbędne."
Co FPG sądzi o rosnących cenach gruntów w stosunku do ceny dzierżawy?
„Rosnące ceny gruntów prowadzą do wyższych płatności podatkowych dla dzierżawcy. Rosnące ceny gruntów same w sobie nie mają znaczenia dla dzierżawców, w tym właścicieli nieruchomości, ponieważ sprzedaż nie jest generalnie celem. Istnieje długoterminowe zobowiązanie, którego ambicją jest utrzymanie dzierżawiona nieruchomość ma zostać przekazana następnemu pokoleniu.”
Czy może się zdarzyć, że w końcu dojdzie do sytuacji, w której ceny będą zbyt wysokie, a rolnik zostanie wówczas zatrudniony przez właścicieli gruntów?
„Leasing postrzegamy jako formę finansowania, podobnie jak pożyczkę z banku. Wszyscy powinniśmy cenić tę alternatywę, zwłaszcza teraz, gdy banki coraz bardziej utrudniają finansowanie ziemi. Oczywiście rolnik będzie wolał pracować ze swoimi własnej ziemi, ale może również zaistnieć potrzeba zaangażowania większej ilości ziemi w produkcję przedsiębiorstwa bez konieczności posiadania kapitału własnego.”
LEI prowadzi dochodzenie w sprawie Spelderholt. Jaki jest postęp?
„W imieniu ministra bada się obecnie szereg aspektów porozumienia. FPG nalega, aby zrobić to w trybie pilnym. Gdy tylko te wyniki będą dostępne, FPG chętnie podejmie współpracę z pozostałymi sygnatariuszami porozumienia należy rozpocząć rozmowy z ministrem.”
Anne-Jan Doorn
© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.
