Najemca inwestuje, ale kto zyskuje?

Najemców i dzierżawców łączy wspólny interes w systemie dzierżawy korzystnym dla rolnika, gleby i bioróżnorodności. Oznacza to również, że gdy interesy się różnią, należy to rozpatrywać w sposób uczciwy i oparty na faktach. Dlatego dziwi mnie niedawny wstępny wyrok izby dzierżawnej sądu w sprawie praw do fosforanów.

Pokój najmu sądu szczudło mianowicie, że inwestycje leasingodawcy muszą być wyraźnie brane pod uwagę. Wątpię jednak z 3 powodów, czy w tym wyroku tymczasowym jest rzetelna i rzeczowa ocena.

Wzajemne inwestycje
Na początek należy przyjrzeć się wzajemnemu podziałowi inwestycji pomiędzy leasingobiorcą i leasingodawcą. Przy zawieraniu umowy dzierżawy dzierżawca i dzierżawca uzgadniają, że dzierżawca musi korzystać z gospodarstwa lub gruntu jak dobry rolnik. A to dobre wykorzystanie szybko oznacza, że ​​dokonuje się inwestycji w grunt i budynki. Dotyczy to konserwacji, ale także odnawiania lub ulepszania.

Zgodnie z metodą kosztów czynnikowych, znaną również jako „Metoda Tolnera”, stosunek nakładów do nakładów najemcy i wynajmującego jest średnio następujący: najemca przejmuje 75% do 80%, leasingodawca 20% do 25 %. Dlatego uważam za bardzo godne uwagi, że klucz dystrybucji 50/50 jest używany przy przyznawaniu praw fosforanowych leasingodawcy.

W końcu inwestycje leasingodawcy również są wynagradzane poprzez roczny wynajem. W przypadkach, gdy dzierżawca sam zainwestował w kwotę mleczną, prawa do fosforanów muszą i tak zostać przydzielone dzierżawcy. To jest moim zdaniem tylko sprawiedliwe.

Wymagana wydajność
Coś dziwnego dzieje się również z wymaganiami dotyczącymi plonu, w związku ze wzrostem wartości i amortyzacją ziemi. W ostatnim stuleciu właściciele wprowadzili wymóg plonu na poziomie 2%. W tamtym czasie te 2% pochodziło ze zwrotu z holenderskich obligacji rządowych minus zwrot z aprecjacji gruntów rolnych. Dla przykładu: około 2000 r. rentowność obligacji rządowych wyniosła 5,3%, a długoterminowa aprecjacja gruntów rolnych wyniosła 3,1%. Dzierżawa musi wtedy rozsądnie wynosić 2,2% wartości bezpłatnego ruchu.

W 2019 roku świat jest inny. Zwrot z holenderskich obligacji rządowych wynosi około 0%. Jeśli odejmiemy wzrost wartości w długim okresie, to czynsz powinien rozsądnie wynosić -3,1% wartości wolnego ruchu. I to bez „przychodu okazjonalnego” z praw przyznanych leasingodawcy. Należy to wziąć pod uwagę, zwłaszcza że różni leasingodawcy twierdzą, że ich aktywa zmniejszą się, jeśli nie zostaną im przyznane prawa do fosforanów.

Niezależne prawo zwierzchnictwa
Również w zakresie prawo melioracji świat jest dziś inny. Od 2013 roku zniknęła podstawa prawna klasyfikacji prawa melioracyjnego (inwestycji leasingobiorcy) jako kapitału własnego. W praktyce, na podstawie nowych przepisów, banki potrzebują samodzielnego prawa budowlanego do zorganizowania finansowania stajni. Wyjątkowe jest to, że inwestycja najemcy jest amortyzowana przez 20 lat, podczas gdy najemca wynajmuje budynek tak długo, jak z niego korzysta. Prawo budowlane może rozwiązać ten problem.

LTO Nederland nadal opowiada się za utrzymaniem długoterminowej wizji w systemie najmu. Oznacza to również, że interesy obu stron muszą być postrzegane uczciwie i rzeczowo. Dlatego nasze stanowisko jest takie, że prawa do fosforanów należą do najemcy. 

Alfreda Jansena

Alfred Jansen jest kierownikiem ds. bezpieczeństwa i dzierżawy w LTO Nederland, stewardem i ma gospodarstwo z cielętami i uprawą ziemi. W swoich opiniach przedstawia rozwój sytuacji na rynku nieruchomości rolnych i praw zwierząt.

© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.