Czynsze, inflacja i konsekwencje dla stóp procentowych

Nasza inflacja rozczarowała w lipcu i ponownie w sierpniu. Głównym winowajcą są podwyżki czynszów i na razie inflacja raczej wzrośnie niż spadnie. Podwyżki czynszów są również odpowiedzialne za dużą część inflacji w Stanach Zjednoczonych. Można się tam spodziewać znacznego złagodzenia podwyżek czynszów, tworząc przestrzeń do znacznych obniżek stóp procentowych przez amerykański bank centralny Fed.

Inflacja w Holandii w sierpniu była moim zdaniem rozczarowująca. Choć inflacja w USA za sierpień była nieco niższa od oczekiwań, inflacja bazowa była nieco wyższa. W obu krajach czynsze odgrywają ważną rolę w kształtowaniu się inflacji, choć oba rynki mieszkaniowe bardzo różnią się pod względem dynamiki (cen).

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, a to kosztuje. Nawet dużo pieniędzy. Logiczne jest więc, że koszty mieszkania stanowią znaczną część wskaźnika cen, na podstawie którego obliczana jest inflacja. Statystyki dotyczące inflacji rozróżniają rzeczywiste czynsze płacone przez najemców od tego, co CBS nazywa „czynszami kalkulacyjnymi za ich własny dom”. W Stanach Zjednoczonych ten ostatni nazywany jest czynszem równoważnym „właścicielom” za główne miejsca zamieszkania. W obu krajach procentowy wzrost jest zbliżony do tego, co mierzy się jako podwyżkę czynszu za nieruchomości na wynajem. W Holandii czynsze mają wagę 20,1%. wskaźnik cen, w USA wynosi on nawet 34,5%.

Wysoce regulowane
U nas wynajem jest ściśle regulowany. W sektorze socjalnym ustalono maksymalną roczną podwyżkę czynszu, która zacznie obowiązywać 1 lipca. W ostatnich latach podjęto decyzję o nałożeniu maksymalnego czynszu również w sektorze prywatnym. Ta maksymalna podwyżka czynszu była tradycyjnie wiązana z inflacją, ale kiedy inflacja eksplodowała, a podwyżki płac pozostawały daleko w tyle, maksymalną podwyżkę czynszu łączono ze podwyżkami płac.

Podwyżki płac przekraczają obecnie inflację. W tym roku maksymalna podwyżka czynszów w sektorze społecznym wyniosła 5,8%, a w sektorze prywatnym 5,5%. Według holenderskiego urzędu statystycznego rzeczywisty wzrost od 1 lipca wyniósł 5,5%. W zeszłym roku było to jeszcze 2,1%. Obecnie podwyżka czynszu przyczynia się do inflacji o 1,1 punktu procentowego, która w sierpniu wyniosła 3,6%. Po wyłączeniu czynszów nasza inflacja w sierpniu wyniosła 2,5%. Nadal powyżej celu wyznaczonego przez EBC dla całej strefy euro.

Również w przyszłym roku maksymalna podwyżka czynszu będzie powiązana z podwyżką płac. Działa to z opóźnieniami i wygląda na to, że maksymalna podwyżka czynszu w 2025 roku będzie nieco wyższa niż w tym roku. Oczywiście politycy mogą ponownie zdecydować o powiązaniu maksymalnej podwyżki czynszu z inflacją w 2025 roku. Wtedy maksymalna podwyżka czynszu będzie niższa.

W negocjacjach płacowych związki w naturalny sposób opierają się na rzeczywistej stopie inflacji. Biorąc pod uwagę ciasnotę na rynku pracy, dobrze zaopatrzone fundusze strajkowe i twardą postawę związków zawodowych, podwyżki płac pozostaną na razie wyższe niż zwykle przed pandemią. To z kolei wywołuje presję inflacyjną w górę. Dynamika ta sugeruje, że nasza inflacja pozostanie na razie wyższa niż w pozostałej części strefy euro.

Znacznie więcej sił rynkowych w USA
Amerykański rynek mieszkaniowy jest znacznie mniej regulowany niż nasz. Kształtowanie się czynszów jest w znacznie większym stopniu niż w naszym przypadku wynikiem działania sił rynkowych. W USA czynsze podążają za zmianami cen domów, choć ze znacznym i trudnym do przewidzenia opóźnieniem.

Rozczarowujące sierpniowe dane dotyczące inflacji bazowej w USA wynikały głównie z czynszów. W marcu ubiegłego roku osiągnięto szczyt podwyżek czynszów wynoszący ponad 8%. Tempo podwyżek następnie malało przez szesnaście miesięcy z rzędu, ale w sierpniu podwyżka czynszu faktycznie ponownie nieznacznie wzrosła. Wzrost czynszów rzeczywistych i kalkulacyjnych łącznie wyniósł 5,3% rok do roku. Biorąc pod uwagę dużą wagę czynszów w amerykańskim wskaźniku cen, oznacza to, że czynsze w sierpniu odpowiadały za około 1,8 pkt. proc. inflacji, która w sierpniu wyniosła 2,5%. Jeśli pominąć czynsze, inflacja wyniosła zaledwie 0,7%. To duża różnica w stosunku do nas. Być może liczba ta pokazuje, jak daleko zaawansowany jest proces dezinflacji w USA. Oczywiście muszę przyznać, że inflacja pozostanie niewielka, jeśli zignoruje się wszystko, co szybko rośnie, ale mimo to…

Oprócz składnika czynszu we wskaźniku cen instytucje branżowe publikują dane dotyczące kształtowania się czynszów w nowych umowach. Na tej podstawie faktycznie wcześniej spodziewano się silniejszego spadku podwyżek czynszów, takiego jak wynika ze statystyk inflacyjnych. Nieuniknione jest jednak, że w najbliższej przyszłości podwyżki czynszów spadną. Moim zdaniem dość znaczne. Jeśli czynsz wzrośnie o połowę do 2,6%, to inflacja spadnie do 1,6%, jeśli wszystko inne pozostanie bez zmian. Szansa, że ​​coś takiego wydarzy się w ciągu, powiedzmy, dziewięciu miesięcy, wydaje mi się znacząca.

Miejsce na znacznie niższe stopy procentowe
Rezerwa Federalna spotka się w najbliższą środę, aby omówić oficjalne stopy procentowe. Oczekiwana jest obniżka stóp procentowych. Będę zaskoczony, jeśli nie zostanie podjęta decyzja o obniżce o 25 punktów bazowych. Bardziej interesujące jest pytanie, co stanie się później. Jeśli mam rację w mojej analizie, że inflacja w USA spadnie w nadchodzących kwartałach poniżej celu Fed, to uważam, że będzie miejsce na znaczącą obniżkę stóp procentowych. Przecież obecny poziom stóp procentowych jest dość restrykcyjny i zupełnie nie pasuje do gospodarki, która rośnie bardzo umiarkowanie lub wręcz przeżywa łagodną recesję i gdzie inflacja kształtuje się poniżej celu Fed. Zobaczymy.

Zamknięcie
Wzrost czynszów ma ogromny wpływ na inflację, bo ludzie po prostu muszą wydawać dużą część swoich dochodów na mieszkania. Spadek holenderskiej inflacji za lipiec, który będzie miał wpływ na kolejne dwanaście miesięcy, w dużej mierze wynikał ze wzrostu czynszów. Na razie tak pozostanie, a dynamika inflacji w naszym kraju oznacza, że ​​na razie inflacja jest znacznie wyższa niż w pozostałej części strefy euro. Ze względu na efekt bazy nasza inflacja może w nadchodzących miesiącach wzrosnąć nawet powyżej 5%.

Podwyżki czynszów mają także duży wpływ na inflację w USA i są główną przyczyną rozczarowujących danych o inflacji bazowej w sierpniu. W przeciwieństwie do nas, w nadchodzących miesiącach w USA można spodziewać się znacznego wyhamowania podwyżek czynszów. Na tej podstawie sądzę, że w ciągu kilku kwartałów inflacja w USA spadnie poniżej celu Fed. Stwarza to przestrzeń do znacznych obniżek stóp procentowych przez amerykański bank centralny.

Hansa de Jonga

Han de Jong jest byłym głównym ekonomistą ABN Amro, a obecnie ekonomistą rezydentem m.in. w BNR Nieuwsradio. Jego komentarze można również znaleźć na Crystalcleareconomics.nl

© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.