Rząd i ziemia, to nie jest najszczęśliwsze połączenie

Na przykład w debacie na temat rynku mieszkaniowego, również w zeszłym tygodniu, wydawało się, że większość parlamentarna opowiada się za planowanym podatkiem od świadczeń od gruntów (rolnych). Ponadto istnieją programy, takie jak Krajowy Program Zaprzestania Hodowli Hodowli Hodowli (Lbv), Krajowy Program Obszarów Wiejskich (NPLG) oraz możliwy do utworzenia bank ziemi. Wygląda na to, że rząd chce przejąć większą kontrolę. Polityka gruntowa stopniowo zajmuje coraz wyższe miejsce w programie politycznym.

Dyskusja na temat zwolnienia rolnego toczy się od kilku lat. Poprzedniczka obecnego prawa została wprowadzona w 1893 r., aby rolnika-właściciela traktować pod względem podatkowym tak samo, jak właściciela-dzierżawcę. Krótko mówiąc, zwolnienie rolnicze oznacza, że ​​ze sprzedaży gruntów rolnych nie trzeba płacić podatku dochodowego od księgowego zysku. W 1964 r. z projektu ustawy o podatku dochodowym usunięto zwolnienie rolnicze. Wraz z nowelizacją zwolnienie znalazło się w ustawie o podatku dochodowym. Od tego czasu co kilka lat pojawiają się dyskusje na temat przydatności i konieczności zwolnienia rolniczego. Ostatnią poważną zmianą była nowelizacja z 1986 r., w której uproszczono zwolnienie dla rolnictwa. Od tego czasu zyski z gruntów wynikające ze zmiany przeznaczenia nie kwalifikują się już do zwolnienia rolniczego. Jednym z argumentów przemawiających za tą korektą była walka ze spekulacją gruntami rolnymi.

LTO twierdzi, że zwolnienie rolne jest ważnym ułatwieniem podatkowym, na którym przedsiębiorcy rolni opierają ważne decyzje i duże przyszłe inwestycje, takie jak zakończenie działalności, przeniesienie własności czy zakup ziemi. Z pewnością jest w tym trochę prawdy. Można również argumentować, że zwolnienie rolne jest głównie dotacją zaprzestającą. W przypadku spółek posiadających następcę znacznie bardziej istotne są prawdopodobnie program sukcesji przedsiębiorstw (BOR) oraz podatek od spadków i darowizn. Ustalenia te również są przedmiotem dyskusji. Niepewność nigdy nie sprzyja klimatowi biznesowemu.

Regulowany rynek gruntów
Według oceny Ademy zwolnienie rolne ma ograniczony wpływ na rynek gruntów. W przeszłości zdobyliśmy wiele doświadczeń w zakresie aktywnej polityki dotyczącej gruntów (cen), chociaż w tym celu musimy sięgnąć głęboko do archiwów. W latach 1940-1953 nastąpiło zamrożenie cen na rynku ziemi i ceny gruntów zamrożono na poziomie z 1939 r. W latach 1953-1962 ceny ustalał rząd na mocy ustawy o alienacji gruntów rolnych. W praktyce nie było to zbyt skuteczne, bo choć maksymalną cenę gruntu ustalał rząd, to jednak można było ją łatwo obejść, np. poprzez opłatę za rysowanie lub inną konstrukcję. Aby dać przegląd czasów: w tamtym okresie korzyści skali, mechanizacja, racjonalizacja i standaryzacja były nadal magicznymi słowami polityki rolnej Hagi.

W latach 70. za rządów Den Uyla polityka gruntowa zajmowała ważne miejsce w programie politycznym. Ustawa wywłaszczeniowa częściowo doprowadziła do upadku gabinetu. W tym okresie wprowadzono ustawę o prawach preferencyjnych gmin (Wvg) oraz ustawę o ruchu gruntów rolnych (WAG). To drugie miało na celu utrzymanie gruntów rolnych w rękach rolników i trzymanie stron zewnętrznych z daleka. W tamtym czasie podstawową ideą nie była ekstensyfikacja (jak jest to obecnym celem), ale utrzymanie dostępności gruntów przy zachowaniu ekonomii skali. Ponieważ na początku lat 80. ceny gruntów znajdowały się pod presją, w WAG nigdy nie wprowadzono ogólnych rozporządzeń administracyjnych (AMvB). Od tego czasu w pewnym stopniu nie prowadzono aktywnej polityki w zakresie gruntów rolnych na szczeblu krajowym.

Ustawa o ochronie środowiska z dnia 1 stycznia 2024 r
Zmieniło się to wraz z wprowadzeniem od 1 stycznia 2024 r. ustawy o ochronie środowiska. Nowe prawo obejmuje prawo pierwokupu, wywłaszczenie i wymianę działek. Wprowadzenie ustawy o ochronie środowiska było kilka razy odkładane – częściowo ze względu na niedociągnięcia prawne – ale ostatecznie przeszło przez parlament przy pewnym podstępie. Nie ma zbyt wiele miejsca na wchodzenie w szczegóły, ale jednym z aspektów rzucających się w oczy w kontekście aktywnej polityki dotyczącej gruntów jest możliwy do wyegzekwowania wkład finansowy określony w tej ustawie. W pewnym sensie jest to planowany podatek od świadczeń, o którym mówiono w ubiegłotygodniowej debacie parlamentarnej. W skrócie: gdy na przykład budowane są domy lub firmy, gmina może zażądać wkładu w poprawę środowiska fizycznego. Jest to rozszerzenie zwrotu kosztów, w ramach którego od dewelopera można odzyskać jedynie koszty, które można bezpośrednio przypisać nowemu obszarowi mieszkalnemu lub przemysłowemu. Pomysł jest taki, że gminy mogą wykorzystać podatek od świadczeń planistycznych do prowadzenia bardziej aktywnej polityki gruntowej bez ponoszenia większego ryzyka. Ponieważ gminy ponoszą mniejsze ryzyko, atrakcyjniejsze staje się wyznaczanie większej liczby lokalizacji pod budowę mieszkań – argumentują zwolennicy. Ryzyko polega na tym, że deweloperzy projektów będą musieli ponieść straty na istniejących gruntach i dlatego nie będą chcieli budować zbyt wiele (w krótkim okresie).

Jeszcze nie tak dawno temu, przy aktywnej polityce gruntowej, gminy płaciły wysokie czesne. Kilka gmin posiadało znaczne posiadłości gruntów, na których trzeba było na przykład wybudować domy lub tereny przemysłowe. Po kryzysie bankowym w 2007 r. odpadli nabywcy i finansiści. Różne plany zostały najpierw odłożone na półkę, a następnie całkowicie lub częściowo złomowane. Jednakże gminy posiadały w swoich księgach te grunty znacznie powyżej ich wartości rolnej. W rezultacie wartość księgowa musiała zostać amortyzowana. W rezultacie wiele gmin popadło w kłopoty finansowe. W przeciwieństwie do dewelopera, gmina nie bankrutuje, ale ostatecznie rachunek spada na obywatela.

Może to brzmieć współczująco, pobieranie zysków od deweloperów za pomocą podatku od świadczeń planistycznych. Jak jednak przekonało się kilka gmin około piętnaście lat temu, realizacja projektów budowlanych nie jest pozbawiona ryzyka. Nie wszystko złoto, co się świeci. Bank ziemi, który również jest przedmiotem dyskusji, to kolejne rozwiązanie wiążące się z wieloma problemami. Czy rząd aktywnie podejmuje działania, a jeśli tak, co to oznacza dla i tak już ograniczonego rynku gruntów, żeby wymienić tylko kilka? Program Lbv jasno pokazuje, że szybka zmiana dostawcy i zapewnienie przejrzystości zaangażowanym przedsiębiorcom nie są najmocniejszą stroną rządu centralnego. Jeśli chcesz, aby współpraca zakończyła się sukcesem, ważne jest wzajemne zaufanie i jasne umowy.

Wolny rynek
Może to stanowić sedno problemów aktywnej polityki gruntowej prowadzonej przez rząd, czy to na poziomie rządu krajowego, województwa czy gminy. Opierając się na ideach neoliberalnych (na których w dużej mierze opiera się nasza gospodarka), najważniejszym zadaniem rządu jest stworzenie warunków wstępnych, aby wolny rynek mógł działać. Z tej perspektywy tworzenie frameworków i jednoczesne wejście na rynek jako aktywny gracz nie jest najszczęśliwszą kombinacją. Ponadto prawa własności są wielkim atutem. Złość na to (jak to ma miejsce w przypadku aktywnej polityki dotyczącej gruntów) powoduje opór. Oprócz konsekwencji finansowych dla zaangażowanych rolników w grę wchodzą także emocje. W większości przypadków rolnik mieszka w gospodarstwie, które często jest w rodzinie od kilku pokoleń.

W którą stronę chcemy iść?
W jakim kierunku chcemy podążać za krajem? Kto ma jakie prawa, obowiązki, zadania i odpowiedzialności? Jak chronić interesy społeczne i indywidualne oraz równoważyć je? Myślę, że są to pytania, które mogą zostać zasypane śniegiem. Rządzenie oznacza patrzenie w przyszłość, ale nie zaszkodzi spojrzeć przez ramię i wyciągnąć wnioski z przeszłości. Próby regulowania cen gruntów nie zawsze kończyły się sukcesem. Ziemia jest zasobem deficytowym, szczególnie w naszym kraju. Ostatecznie cenę ustalają ci z najgłębszymi kieszeniami, a w przeszłości rząd mógł dokonywać jedynie ograniczonych dostosowań.