Minęły czasy darmowych pieniędzy: spadające ceny ziemi?

Stopy procentowe rosną, czasy darmowych pieniędzy się skończyły. Rynek mieszkaniowy osiągnął punkt zwrotny. Nasuwa się więc oczywiste pytanie, czy rynek ziemi podąża za rynkiem mieszkaniowym. Rynek ziemi (i jego pochodna, rynek najmu) był szeroko badany w historii ekonomii. W Holandii Jan Luijt, ekonomista LEI (obecnie Wageningen Economic Research), poświęcił temu wiele publikacji w ostatnich dziesięcioleciach. Seria, która rozpoczęła się w 1983 roku od „Krajowego modelu rynku (rynków) gruntów rolnych”.

Od XIX wieku ekonomiści byli zgodni, że o cenie ziemi decyduje to, ile można na niej zarobić w nadchodzących latach. Angielski ekonomista David Ricardo jako pierwszy wyjaśnił, że cena ziemi jest wysoka, gdy cena zboża jest wysoka, a nie odwrotnie: ziarno byłoby drogie, ponieważ ziemia jest droga. Dochody te dotyczą nie tylko przychodów roku przyszłego, ale także lat następnych. Zobacz tutaj wpływ stóp procentowych: jeśli pójdą w górę, przyszłe lata liczą się mniej. Obecna wartość strumienia dochodów maleje wraz ze wzrostem stóp procentowych, ponieważ oszczędzanie staje się bardziej atrakcyjne i nie każdy jest w stanie pożyczyć na wyższe stopy procentowe. I tak spadają ceny domów i gruntów.

Oczekiwania co do przychodów na najbliższe lata również nie są zbyt dobre. Ceny zbóż, cukru i mleka są obecnie wysokie, ale nie muszą tak pozostać. A polityka rolno-środowiskowa prowadzi również do niższych plonów poprzez obowiązki dotyczące pasów buforowych i mniejsze zużycie obornika (utrata derogacji).

Rynek ziemi nie istnieje
Luijt umieścił dwie ostatnie litery swojego tytułu w nawiasach: rynek ziemi nie istnieje, istnieje wiele podrynków w rolnictwie i poza nim oraz w wielu różnych regionach. Na przykład grunty w pobliżu miast są warte więcej ze względu na (spekulacyjny) aspekt inwestycyjny: jeśli rząd zmieni grunty z gruntów rolnych na tereny przemysłowe lub grunty mieszkaniowe, pojawią się dodatkowe dochody. Deweloperzy projektów, którzy mogą zacząć korzystać z zasady samorealizacji, są skłonni zapłacić dużo więcej (a tym samym sprawić, że domy będą droższe niż to konieczne). Jednak badanie („Przyczyny różnic w cenach gruntów”) przeprowadzone przez zespół w 2007 r. wykazało, że jest to już brane pod uwagę w transakcjach między rolnikami na tych obszarach. Ceny gruntów są na tych terenach wyższe niż na terenach czysto rolniczych. Wyższe stopy procentowe powodują również, że dla deweloperów i inwestorów drożeje jest posiadanie dużego portfela gruntów, z drugiej strony plany budowlane w tym kraju są duże.

To, czy wykupywanie rolników w regionach miejskich doprowadzi do presji na wzrost cen w regionach bardziej wiejskich, jest wysoce wątpliwe. Ponieważ czasami jest wykupiony rolnik, który kupuje na danym obszarze, często zakłada się to przy stole z napojami. Ale badania nie wykazały tego efektu. Ważniejsza dla różnic między regionami jest wielkość firmy (a tym samym potrzeba korzyści skali) i wielkość firm, ponieważ wiele większych firm może łatwiej sfinansować kosztowny zakup. Wpływa to również na siłę przetargową kupujących i sprzedających.

Mokra przyroda ma negatywny wpływ na cenę ziemi
W badaniu z 2007 r. przyjrzano się cenom poszczególnych działek: na większej liczbie obszarów wiejskich użytkowanie gruntów sąsiadujących działek również odgrywało ważną rolę, nawet większą niż fizyczna wartość plonu. Na przykład autostrady, domy i mokra przyroda miały negatywny wpływ na cenę działki rolnej. Rodzaj negatywnego efektu cienia. Zakupy na rzecz przyrody na danym obszarze miały wpływ na ceny gruntów.

I to prowadzi nas do wielkiej niepewności na obecnym rynku ziemi: ile z 24 miliardów euro z Narodowego Programu dla Obszarów Wiejskich rząd włoży na rynek ziemi? Model biznesowy ekstensyfikacji wymaga niższych cen gruntów, a zakupy gruntów napędzają je. I tak rozwój ceny ziemi nadal przypomina trochę fusy z kawy i popularny temat na zwykłym stole.

Krijn J. Poppe

Krijn Poppe przez prawie 40 lat pracował jako ekonomista w LEI i Wageningen UR, a obecnie piastuje szereg stanowisk doradczych i kierowniczych. Boerenbusiness sięga do swojej biblioteczki i omawia bieżące wydarzenia w oparciu o klasyczne badania.

© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.