Produkcja lub krajobraz wywraca rynek gruntów do góry nogami

Rada ds. Środowiska i Infrastruktury niedawno przedstawiła raport doradczy, który może znacząco zmienić holenderski rynek gruntów. Pole do poprawy Rada stwierdza, że ​​sam rząd podnosi ceny gruntów poprzez dotacje i programy wykupu, i że musi to się zmienić. Należy rozważyć rozróżnienie między rolnictwem produkcyjnym a rolnictwem społecznym, wprowadzając nową kategorię „terenów krajobrazowych”. Jest to ważna informacja dla rolników, właścicieli ziemskich i inwestorów. Ma to bezpośredni wpływ na wartość gruntów, rozwój przedsiębiorczości i przyszłość obszarów wiejskich.

Rząd federalny przeznacza znaczne środki na obszary wiejskie: na przykład na rozwój obszarów wiejskich, plany wytwarzania czystej energii, rozwój środowiska naturalnego i wykupy rolników. To z kolei podnosi ceny gruntów.

Pieniądze wydawane na zakup ziemi wkrótce nie będą już dostępne na nowe stodoły, inwestycje w zrównoważony rozwój ani rozwój biznesu. Dotyczy to rolników, którzy chcą się rozwijać, oraz młodych przedsiębiorców, którzy nie nadążają za cenami ziemi.

W związku z tym istnieją trzy zalecenia:

1. Usuń zachęty i dotacje z przepisów podatkowych, które sztucznie zawyżają ceny gruntów.
2. Interweniuj aktywniej na rynku gruntów. Nie tylko jako nabywca po cenie rynkowej, ale także za pomocą instrumentów takich jak ustawa o prawach pierwszeństwa dla gmin, legalne wymiany gruntów, a w razie potrzeby także wywłaszczenia.
3. Rozróżnia się obszary rolnictwa produkcyjnego i obszary rolnictwa społecznego.

Rolnictwo produkcyjne a rolnictwo społeczne
Celem jest podział obszarów wiejskich na obszary rolnictwa produkcyjnego – gdzie centralną rolę odgrywa efektywna produkcja żywności – oraz obszary rolnictwa społecznego. W ramach tej drugiej kategorii koncepcja zagospodarowany teren wprowadzono: tereny położone pomiędzy rolnictwem a naturą, gdzie łączą się ze sobą funkcje magazynowania wody, rekreacji i/lub ekstensywnego rolnictwa.

Tereny te mogą być objęte dotacjami. Ponadto są one przeznaczone pod nowe inwestycje mieszkaniowe, inwestycje obronne i produkcję energii. Ogólnie rzecz biorąc, nie są to najlepsze grunty rolne, więc z tej perspektywy jest to logiczny wybór.

Można dokonać porównania z różnymi typami terenów przemysłowych. Może to również dotyczyć obszarów wiejskich.

Konsekwencje dla wartości gruntów
Wprowadzenie tego podziału będzie miało bezpośrednie konsekwencje dla wartości ziemi.

Oczekuje się, że grunty produkcyjne utrzymają swoją wartość, a z powodu rosnącego niedoboru mogą jeszcze wzrosnąć. Jednak grunty oznaczone jako tereny krajobrazowe będą podlegać ograniczeniom w użytkowaniu, a tym samym obniżą swoją wartość rynkową.

Dlatego kluczowe jest, aby właściciele gruntów wiedzieli, jak ich działki wpisują się w nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli grunt znajduje się w regionie borykającym się z problemami natury lub wody, albo w pobliżu istniejących rezerwatów przyrody, istnieje większe prawdopodobieństwo, że zostanie on objęty rolnictwem społecznym.

Nie musi to być zła wiadomość, ponieważ w zamian mogą pojawić się dotacje lub inne zastosowania, ale model przychodów może ulec zmianie.

Co to oznacza dla rolników i inwestorów?
Dla przedsiębiorców rolnych, którzy chcą rozszerzyć lub przenieść swoją działalność, stwarza to zarówno szanse, jak i niepewność. Na obszarach rolniczych o charakterze produkcyjnym wciąż istnieje możliwość zwiększenia skali działalności, ale istnieje ryzyko wzrostu niedoboru, co dodatkowo podniesie ceny. W strefach społecznych perspektywa przesuwa się w kierunku ekstensyfikacji i wielofunkcyjnego użytkowania.

Młodzi rolnicy stają przed dodatkowym wyzwaniem: nie tylko kwestią tego, czy przedsiębiorstwo jest wypłacalne, ale także tego, czy przyszłe przeznaczenie ziemi pozwala na realizację ich ambicji.

Zmienia się również sytuacja inwestorów. Grunty, które obecnie uważane są za bezpieczne i stabilne inwestycje, mogą zyskać inny profil ryzyka poprzez reklasyfikację. Jednocześnie pojawiają się nowe możliwości: dotacje, rozwój obszarów wiejskich i inne czynniki, takie jak wytwarzanie energii na gruntach wiejskich oraz lukratywne zastosowania, takie jak budownictwo mieszkaniowe, mogą tworzyć nowe modele zwrotu.

Ci, którzy mają wgląd w bieżące wydarzenia, mogą lepiej się pozycjonować. Nadążanie za dynamiką rynku gruntów nie jest już luksusem, lecz koniecznością.

Kto podejmie wyzwanie?
Prowincja jest logicznym szczeblem władzy, który powinien podejmować takie decyzje. Powinno to odbywać się w porozumieniu z gminami i zarządami gospodarki wodnej. Musi to być jednak kompleksowy pakiet: samo wdrażanie środków fiskalnych bez aktywnej polityki gruntowej i planowania przestrzennego ma niewielki wpływ i odwrotnie.

Nie jest pewne, czy prowincje podejmą to wyzwanie. Trybunał Obrachunkowy Niderlandów Wschodnich stwierdził pod koniec 2025 roku, że aktywna interwencja na rynku gruntów jest dla władz prowincji łatwiejsza do zrealizowania niż do zaakceptowania. Niemniej jednak prowincja Utrecht niedawno zainicjowała plan (Program Obszarów Wiejskich w Utrechcie). Wyraźnie widać, że wywołał on spore poruszenie. Otrzymano 1.700 odpowiedzi. Widać wyraźnie, że ta dyskusja ma się dobrze…

Paul i Joost Bakker są właścicielami LandEignaar.nl, platforma zapewniająca wgląd w rynek gruntów rolnych. Ich artykuły podkreślają zmiany na rynku gruntów, dzierżawy i regulacji.

Paul i Joost Bakker

Paul i Joost Bakker są właścicielami LandEignaar.nl, platforma zapewniająca wgląd w rynek gruntów rolnych. Ich artykuły podkreślają zmiany na rynku gruntów, dzierżawy i regulacji.

© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.