Czy właściciele dzierżaw kroczą po własnym cieniu?

Znaczenie leasingu. Nie musisz mi tego mówić, powiesz. Nie dotyczy to jednak każdego. Od czasu do czasu odnoszę wrażenie, że wiele osób — w tym zarządcy gruntów i ich klienci, a nawet dzierżawcy gruntów i decydenci — nie zdaje sobie w pełni sprawy z wagi dzierżawy.

Przez stulecia dzierżawa była sposobem użytkowania ziemi bez konieczności bycia jej właścicielem. Po wprowadzeniu w 1937 r. przepisów o dzierżawie kryzysowej, pozycja prawna dzierżawcy jest gwarantowana prawnie od 1958 r. Rozdział użytkowania od własności był konieczny, ponieważ ziemia zawsze była zbyt droga, aby osiągnąć dochodową eksploatację rolniczą.

Z perspektywy inwestycyjnej, grunty prawie nigdy nie były zbyt drogie; wzrost wartości z nawiązką zrekompensował cenę zakupu. Rolnik, który jest również właścicielem swojej ziemi, jest więc w istocie także inwestorem. Znaczenie dzierżawy jako instrumentu finansowania rolnictwa jest widoczne w art. 7:327 paragraf 1 BW oraz wydany na jego podstawie dekret w sprawie cen dzierżawy.

Zwolnienie byłoby bardziej odpowiednie 
Ponadto prawo zapewnia ochronę najemcy, nie tracąc przy tym z oczu interesów wynajmującego. Dzierżawione grunty są również sprawdzoną, bezpieczną i stabilną inwestycją dla wynajmującego, z atrakcyjnym zyskiem dzięki przychodom z tytułu wynajmu i wzrostowi wartości. Ceny dzierżawy są jednak ograniczone dekretem w sprawie cen dzierżawy. Jednakże w przypadku (prywatnych) wynajmujących dochód z wynajmu nie wystarcza niekiedy na pokrycie kosztów, w szczególności podatku od majątku pobieranego od teoretycznego zwrotu w wysokości 4% wartości przedmiotu leasingu.

Właśnie z powodu tego prawnego ograniczenia kwoty leasingu ustawodawca powinien nałożyć na wynajmujących podatek majątkowy od faktycznie osiągniętych dochodów. W celu promowania zrównoważonego użytkowania poprzez zawieranie długoterminowych umów dzierżawy, stosowne byłoby wprowadzenie wyjątku. W praktyce, wydzierżawiający ziemię na własność szuka ratunku w zliberalizowanej dzierżawie.

Jakość gleby się pogarsza
W przypadku dodatkowych hektarów zawsze znajdą się rolnicy, którzy nie będą musieli ponosić dodatkowych kosztów za zasoby produkcyjne, które już posiadają (maszyny, budynki i siłę roboczą). Od 1995 r. jest to dozwolone w formie jednorazowej umowy dzierżawy, a od 2007 r. w formie zliberalizowanej umowy dzierżawy. To rozwiązanie nie jest zrównoważone: jakość gleby często się pogarsza, choćby dlatego, że wysokie ceny dzierżawy wymagają intensywnych prac budowlanych.

Wreszcie leasing – również w przypadku spółek z (częściową) własnością – ma istotne znaczenie w kontekście sukcesji w przedsiębiorstwie. W tym tygodniu wysłuchamy ustaleń mediatora. Zastanawiam się, czy strony wyszły poza własny cień, aby utrzymać i rozszerzyć dzierżawy gruntów rolnych w Holandii w przyszłości, w interesie wszystkich stron. 

Peter van der Eijk

Piet van der Eijk był przewodniczącym Stowarzyszenia Dzierżawców Ziemi i Własnych Użytkowników Ziemi (BLHB) od 2012 do początku 2019 roku. Posiada również gospodarstwo rolne na polderze Biesbosch na obrzeżach Eiland van Dordrecht.

© Analiza rynku DCA. Niniejsza informacja rynkowa podlega prawu autorskiemu. Zabrania się reprodukowania, rozpowszechniania, rozpowszechniania lub udostępniania treści osobom trzecim za wynagrodzeniem w jakiejkolwiek formie bez wyraźnej pisemnej zgody DCA Market Intelligence.